可以说，美联储(Federal Reserve)似乎要来救楼市了。
好吧，也许这更像是中央银行只是稍微让开一点。
9月18日，美联储宣布在与通胀的战斗中取得了接近胜利，这是四年来的首次降息，并承诺在未来几个月还会有更多降息。但没有人能保证购房者会再次竞相抢购加州的房屋。
考虑到自2022年3月以来，购房一直处于冰冷状态。就在那时，美联储启动了它的经济“扫兴者”策略，提高了它所控制的利率。
想想这对30年期固定利率抵押贷款意味着什么。房地美(Freddie Mac)的数据显示，过去一年的平均利率为6.9%，是2022年3月3.2%的低点的两倍多。自1990年以来，30年期平均收益率为5.8%。
为了评估这些高成本贷款的影响，我的可靠电子表格查看了加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)从2024年8月至1990年1月追踪的现有单户住宅销售数据。重点是12个月的平均值，以保持长期的观点。
房地产业最严重的打击之一来自这些天价的住房融资成本。购买速度已跌至几乎不可思议的低点。
过去12个月，加州单户住宅的年平均购买价为260,200美元。让我们考虑一下这有多慢:
这是一个比2008年全球金融危机或上世纪90年代中期房地产危机引发的经济放缓更为严重的低谷。
如今的销量比2022年3月的年销量434,100辆低40%。
与1990年以来40.65万的平均水平相比，下降了36%。
还有什么在起作用
销售崩溃不仅仅与美联储有关，另一个罪魁祸首是顽固的高定价。
请注意，尽管抵押贷款上涨，但该州过去12个月的售价中位数为856,500美元，比2022年3月上涨了6%。
这一创纪录的价格代表了过去12个月7.1%的升值幅度——与2022年3月16.6%的狂热涨幅相比，这在某种程度上有所降温。房价飙升是美联储知道过热的经济需要降温的众多原因之一。顺便说一下，自1990年以来，加州房价平均每年上涨5.3%。
高利率和丰厚收益的混合使得加州的购房更加难以承受。考虑一下在我们目前的抵押贷款利率下，中等价格的房子的估计房屋付款。(我们提过首付20%吗?)
在截至8月份的一年中，典型的加州买家每月还款额为4540美元，比2022年3月的2780美元高出63%。
哦，为了拿到这笔钱，这个理论上的买家使用了17.13万美元的首付——自美联储紧缩货币政策开始以来，这个数字上升了6%。
这种负担能力的缺乏说服了大多数业主不出售。因此，加州的购房者看到的是微不足道的选择。
在过去的12个月里，市场上的房屋数量相当于2.8个月的销售量，几乎是1990年以来5.4个月平均销售量的一半。
现在，目前的供应量比2022年3月的1.7个月增加了63%，但销售仍然严重低迷。再想想负担能力。
底线
美联储表示，它结束了紧缩货币政策，因为美国经济处于良好状态，央行希望保持这种状态。
因此，请密切关注加州的就业市场——这是购房的关键支撑。
在截至今年7月的一年里，加州的年化就业增长率为1.1%。当然，这与2022年3月大流行复苏推动年度招聘增长7.6%的情况相去甚远。但目前的就业增长基本上是1990年以来1.15%的平均水平。
不要忘记，没有工作，找房子的人就不是购房者——不管美联储的政策如何。
乔纳森·兰斯纳(Jonathan Lansner)是南加州新闻集团的商业专栏作家。您可以通过jlansner@scng.com与他联系
