在新加坡充满活力的房地产市场中，某些共管公寓已成为非官方的“基准”。这些并不是任何规则手册中列出的指导方针，而是买家、经纪人和投资者之间默契的共识。
无论是因为它们的知名度、规模，还是仅仅因为它们在市场上的寿命，这些共管公寓经常被用作衡量一个地区健康状况的风向标，或者用来评估另一处房产的价格是否合理。
当看到一套新推出或转售的公寓时，人们往往会参考这些基准公寓，巧妙地根据这些熟悉的名字的性能和定价来确定自己的预期。
居住在新加坡河沿岸是一种奢侈，只有少数人可以夸耀，更何况它占据了这么长的正面。RiverGate是一栋于2005年推出的共管公寓，有43层楼高，是河边不可错过的地标。
RiverGate是新加坡第一个获得市建局地标地位的住宅项目，这可能有助于其作为该地区标杆的声誉。
这一地位只授予具有战略地位和展示创新建筑设计的建筑。
我们以前写过关于RiverGate的文章，但对于它的许多第一批所有者来说，它一直是一个有利可图的地方。
根据Square Foot Research的数据，自Rivergate建成以来，已有431笔盈利交易和32笔亏损交易。但在过去的5年里，只有一笔亏损的交易(在2007年以过高的价格收购)。
2006年，Watermark的平均转售价格约为每平方英尺1,073美元，明显低于RiverGate的每平方英尺1,336美元。在一般情况下，这种价格差异意味着RiverGate买家的回报较低。然而，尽管竞争激烈，RiverGate的买家仍设法获得了3.35%的可观年化回报率。
翠贝卡(Tribeca)也是一个有趣的比较点。2006年，翠贝卡的均价为每平方英尺1,422美元，高于RiverGate的均价，但到了第二年，RiverGate的均价就超过了它。
翠贝卡约有一半的单位是在2007年购买的，但其整体表现较弱，有144笔盈利交易和15笔亏损交易，其中6笔亏损发生在2007年。这也是一个距离RiverGate仅300米的开发项目。
阿德莫尔公园(Ardmore Park)可能是乌节路(Orchard Road)最具标志性的共管公寓，尽管它已经建了很多年(它于2001年完工，但与乌节路地区的大多数共管公寓一样，它是永久业权的，没有租约过期的问题)。在过去的二十年里，阿德莫尔公园以令人难以置信的转售收益而闻名。
2017年10月，当房地产市场处于低迷状态时，阿德莫尔公园(Ardmore Park)的一笔四居室交易获得了425万美元的利润。这是一套位于22层的2,885平方英尺的公寓，买入价为535万美元，卖出价为960万美元，持有期约为15.5年。
最近的一次是在2024年2月，阿德莫尔公园(Ardmore Park)以707万美元的利润完成了另一笔轰动头条的交易。这是一套位于26层的2,885平方英尺的公寓，早在1996年，它就以580万美元的价格被买下了;成交价为1290万美元。
阿德莫尔公园也两次出现在我们的名单上，是迄今为止最赚钱的短期房地产交易。虽然Ardmore Park有一些亏损的交易(详情见这里)，但它仍然是老式豪华公寓中表现最好的。
在这一点上，可以毫不夸张地说，Ardmore Park之于共管公寓就像Pinnacle @ Duxton之于组屋。
除了以大量生产高利润的公寓而闻名外，阿德莫尔公园还毗邻其他标志性建筑，如雕塑阿德莫尔(新加坡有史以来最昂贵的项目之一)和克莱莫尔。你可以步行到果园购物带大约10分钟从这个公寓。
由于Ardmore Park以宽敞和单元大小而闻名，您经常会发现其他豪华公寓的布局经常与该项目进行比较。
截至2024年，Square Foot Research显示，Ardmore Park的平均价格为每平方英尺4,304美元，记录了31笔盈利交易和3笔亏损交易。
尽管历史悠久，但由于2023年的降温措施，阿德莫尔公园可能会面临更多的集体出售提议阻力。目前，外国人购买住宅物业需支付60%的ABSD，因此，在一套住房之后，任何一套住房的价格都要高得多。
这对Ardmore Park的影响将超过许多其他公寓，因为该物业近三分之一(31%)为外国人所有。无论如何，考虑到过去几年这里的转售价格，任何收购尝试都必须达到令人瞠目的水平。
尽管如此，Ardmore Park仍是豪华地产的基准，而且很可能会持续多年。
Leedon Residence是荷兰村(Holland Village)地区最常见的比较点。这个小型(381个单元)项目于2015年完工，尽管受到了“侵蚀”，但仍保持了其地位。Leedon Green的建成，以及2021年新进入者的巨大饱和，都没有对其价格产生任何不利影响。
事实上，去年12月，Leedon Residence的价格从每平方英尺2,776美元(约合每平方英尺2,909美元)的历史高点一路飙升至每平方英尺2,909美元;Square Foot Research的数据显示，均价为每平方英尺2663美元。有51笔盈利交易，只有7笔轻微亏损(大多数亏损低于一个百分点)。
这里的亮点是土地面积(522,322平方英尺)，考虑到只有381个单位，这是巨大的。相比之下，邻近的Leedon Green面积约为316,700多平方英尺，拥有638个单元。
除了宽敞，Leedon Residences也往往是价格比较的重点。最典型的例子是《leedon》，在那里，一个常见的营销策略是将其定位为一个更实惠的选择。D'Leedon是一个大型租赁项目，拥有1,715个单位，平均每平方英尺1,959个。
如果你看过这个地区的公寓，你可能会意识到这两个项目有着奇怪的互补关系，因为它们是如此的截然相反(永久产权与租赁产权，小型与大型开发，但在同一地区，几乎相同的年代)。因此，这两家公司不断地互相指责对方是“价格更合理的一家”，还是“更豪华的一家”。
话虽如此，Leedon Residence已经证明了某些品质——比如街区之间适当的间距和慷慨的设施——可以使项目的价格非常能抵抗供过于求。这仍然是在荷兰V区击败的“”豪华公寓。
Park Infinia从一开始就很出名，因为当它在2007年推出时，它被宣传为牛顿地区最大的公寓。
这一点很重要，因为当时和现在一样，牛顿是一个人口密集的地区，现有的少数公寓都是精品项目。Park Infinia打破了这一趋势，提供了一套大型全套公寓，配有适当大小的健身房、俱乐部会所、大型游泳池等。
(虽然澄清一下，486个单位的数量仍然被认为是小的;它只是牛顿的大)。
《Park Infinia》在最初的销售过程中也经历了一次过山车，这是由于不合适的时机:全球金融危机发生在销售的后半段，这对开发商的价格造成了影响:
因此，如果买家在危机期间搬进了这里剩余的较大单元，他们可能会看到一些强劲的回报。Park Infinia目前的均价为每平方英尺2374美元，有49笔盈利交易，只有一笔亏损交易。
截至2024年，它仍然是该地区最大的选择之一，尽管有新的进入者，如牛顿的Kopar(尽管这是租赁的)，如果你想在牛顿找到宽敞的单位，这是你最好的选择。
但需要注意的是，它的面积也意味着高供应量，其典型的1464平方英尺(约合人民币442平方米)的公寓售价往往超过330万美元(约合人民币442万元)。
枫树森林是武吉知马的标志性公寓:它有很大的单元，宽敞的场地(593,779平方英尺)，毗邻阿尔伯特国王公园和卫理女子学校。虽然它很老(建于1997年)，但它也是永久产权，避免了任何租约失效的问题。
枫树林的名声可能是由于许多年前闹市区线引起的骚动——当时，居民们向当时的总理李显龙请愿，要求将车站的一部分搬迁到更远的地方。这可能是为数不多的几次共管公寓业主对在这么近的地方建捷运站不感兴趣。
这套公寓受欢迎的另一个原因是，国王阿尔伯特公园(King Albert Park)曾经有过一个中心的名声:这里曾经是学生和附近社区的人出没的地方。
当该地区重新开发时，我们从未见过如此受欢迎的麦当劳门店。虽然阿尔伯特国王公园从未完全恢复其昔日的氛围，但枫树森林已经凭借其邻近性成为了一个地标。
除此之外，枫树森林也因其景观美化而闻名，是你能找到的最环保的公寓之一;椰子树、棕榈树等使这是你能找到的最像度假胜地的公寓之一。
在设施方面，空间得到了很好的利用，这是少有的带有四个网球场的公寓之一。因此，尽管它是一栋较老的共管公寓，但它的公共设施经常被用作邻近项目的基准。
自从隔壁的阿尔伯特国王公园捷联(King Albert Park MRT)完工以来，Maple Woods的行情有所回升，并在2021年取得了显著的胜利，当时一套公寓以263万美元的利润售出。截至今年，约1496平方英尺的单位以约320万美元的价格成交，而850平方英尺的较小单位以约186万美元的价格成交(对于一些组屋升级者来说，这不是太遥不可及)。
本文最初发表于Stackedhomes。
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