20多年来，玛丽娜·马卢夫(Marina Maalouf)住在洛杉矶唐人街一个经济适用房小区里，她的公寓租金低廉，这对她的家人来说是一个可取之处，她的孙女患有自闭症。
但这种宽限是有截止日期的。对于Maalouf和她的家人来说，它是在2020年到来的。
房东不再有法律义务让人们负担得起这栋楼，于是在2021年将租金从1100美元提高到2660美元——这是Maalouf和她的家人无法承受的。Maalouf的夜晚总是被恐惧所困扰，担心她多年来的驱逐战最终会在朋友家的地板上睡上睡袋，或者更糟。
虽然美国人继续在无情的高租金下挣扎，但仅在未来五年内，美国各地就可能有多达22.3万套像Maalouf这样的经济适用房被赶出去。
这让低收入租户面临旷日持久的驱逐战，他们要么忙着支付两倍甚至更多的租金，要么被迫回到一个成本可以轻易吃掉一半工资的住房市场。
这些经济适用房是在低收入住房税收抵免(LIHTC)的支持下建造的。LIHTC是1986年设立的一项联邦计划，为开发商提供税收抵免，以换取开发商保持较低的租金。自那以来，它已经建造了360万套住房，占全国联邦政府支持的低收入住房的一半以上。
“这是经济适用房开发的命脉，”布赖恩·罗斯伯特(Brian Rossbert)说，他经营着一个倡导经济适用房的组织——住房科罗拉多州(housing Colorado)。
生命之血不是严格意义上的红色或蓝色。通过将社会福利与税收减免和私有制相结合，LIHTC得到了两党的支持。它的扩张现在是民主党总统候选人卡玛拉·哈里斯(Kamala Harris)建造300万套新住房计划的核心。
抓住吗?这些建筑通常只需要保持至少30年的可负担性。对于上世纪90年代LIHTC的建设浪潮来说，这些截止日期现在即将到来，这可能会在美国人最需要的时候减少经济适用房的供应。
全国低收入住房联盟(National Low Income Housing Coalition)负责公共政策的副总裁萨拉·萨迪安(Sarah Saadian)说:“如果我们失去了目前家庭负担得起的住房，那么我们在这场危机中就失去了优势。”
“这有点像一艘船底有个洞的船，”她说。
并非所有LIHTC到期的单位都成为市场利率。有些房屋是通过其他政府补贴、仁慈的房东或包括加州、科罗拉多州和纽约州在内的州来维持的，这些州依靠几种手段来保持房屋的低成本。
地方政府和非营利组织可以购买即将到期的公寓，也可以采用新的税收抵免措施来提高人们的负担能力，或者，就像Maalouf的情况一样，租户可以组织起来，试图迫使房东和市政官员采取行动。
这些选择面临挑战。虽然新的税收抵免可以弥补LIHTC的失效财产，但它们是有限的，由美国国税局(Internal Revenue Service)根据人口分配给各州。对地方政府和非营利组织来说，要拿出足够的钱来购买即将到期的开发项目，并让他们负担得起，也是一项艰巨的任务。而且几乎没有关于LIHTC单位何时将失去负担能力的汇总数据，这使得政策制定者和活动人士难以做好充分准备。
保留这些单位的政治动机也减少了。
纽约大学(New York University)教授维姬·比恩(Vicki Been)说，“在政治上，你会因为一项宣布、一项开创性的活动、一场剪彩而得到奖励。”她曾是纽约市负责住房和经济发展的副市长。
她说:“你不会因为善于管理自己的资产、跟踪每件事、确保自己没有失去一套经济适用房而得到奖励。”
在最近一个温暖的日子里，Maalouf站在她公寓的院子里聊天，向邻居挥手，手臂上挂着一个印有切·格瓦拉照片的手镯。
“友好”是Maalouf对自己以前的描述，但并不自信。直到房租上涨把她第一次推到洛杉矶市议会面前，她为自己的家而战，满头大汗。
Maalouf现在是洛杉矶租户联盟(LA Tenants’Union)的一名组织者，她并不害怕说出自己的想法，但对她的家的焦虑仍然让她夜不能寐。每天早晨，她都会重复一句口头禅:“我们还在这里。我们还在这里。”但是日复一日的奋斗让人筋疲力尽。
Maalouf的公寓是在1996年加州将LIHTC合同期限从30年改为55年之前建造的。在Maalouf时代建造的大约5700套LIHTC公寓将在未来十年内到期。在德克萨斯州，这个数字是21000台。
当加州财政部长菲奥娜·马(Fiona Ma)于2019年上任时，她将该计划引向了致力于经济适用房的开发商，而不是她所谓的“流失和燃烧”，即收购LIHTC的房产，并尽快将其推向市场。
在加州，房东必须在房屋到期前通知州和地方政府以及租户。然后，住房组织、非营利组织以及州或地方政府将有机会购买房产，以使其保持在可承受范围内。即将到期的开发项目也将优先获得新的税收抵免，该州基本上要求所有LIHTC申请人都有拥有和管理经济适用房的经验。
加州税收抵免分配委员会执行董事玛丽娜·维恩特(Marina Wiant)表示:“这在某种程度上淘汰了那些对长期可负担住房不感兴趣的人。”
但与加州不同的是，一些州并没有将LIHTC协议延长至30年以上，更不用说采取其他措施来维持即将到期的住房价格了。
科罗拉多州拥有约8万套廉租房，今年通过了一项法律，赋予地方政府优先购买权，希望保留4400套将在未来六年内失去负担能力保护的廉租房。该法律还要求房东在到期前提前两年通知地方和州政府。
不过，地方政府或非营利组织凑齐资金购买大型公寓楼，还远远不能保证。
像Maalouf这样的故事还会继续上演，因为LIHTC的单位会周转，这可能会让收入微薄的家庭重新进入房地产市场。根据住房和城市发展部的数据，2021年，住在这些公寓里的美国人的收入中位数仅为1.86万美元。
“这就像一道数学题，”科罗拉多州住房局的罗斯伯特说。“一旦这些单元中的一个到期并转换为市场价格，一个家庭就会流离失所，它们就会成为推动新建筑需求的一部分。”
“很难走出这个循环，”他说。
科罗拉多州的住房机构与全州各地的团体合作保护环境，并有一个基金来提供帮助。尽管如此，目前尚不清楚在科罗拉多州或全国范围内可以节省多少LIHTC单位。
甚至很难知道全国有多少台即将过期。准确的会计核算需要对市、州和联邦政府的补贴进行分类，每一种补贴都有自己的负担能力要求和终止日期。
管理和监督国家房屋保护数据库(National Housing Preservation Database)的凯利·麦克尔韦恩(Kelly McElwain)说，这可能会妨碍政策制定者和倡导者充分了解许多单元在何时、何处将失去负担能力，然后将资源分配到合适的地方。这是全国LIHTC数据最全面的汇总，但由于所有的差距，它仍然是一个粗略的估计。
还有人担心，如果各州公布他们即将到期的LIHTC单位，那些没有兴趣让他们负担得起的营利性买家就会蜂拥而至。
罗斯伯特说:“这有点像进退两难，既要理解问题，又要在产权到期前不打出一个大的待售标志。”
与此同时，Maalouf的租户行动主义帮助洛杉矶改变了现状。市政府向房东提供了1500万美元，让她的房子在2034年之前都能负担得起，但这笔交易并不能解决30多起仍在审理的驱逐案件，包括Maalouf的案件，也不能解决她欠下的2.5万美元的房租。
在她的院子里，Maalouf的孙女Rubie Caceres端着一杯水走来走去。她今年5岁，但由于特殊需要，她说话时更多的是不连贯的单词，而不是句子。
“这就是为什么我一直希望一切恢复正常，希望她能平安无事，”Maalouf说，她的声音因激动而颤抖。她敦促儿子开始为最坏的情况存钱。
“我们会继续战斗，”她说，“但日子一天比一天艰难。”
