许多美国人一直不愿进入房地产市场，希望抵押贷款利率会下降。到目前为止，他们还没有。
专家说，30年期抵押贷款的平均利率两年来一直在6%以上，而且在可预见的未来可能会保持在这一水平以上。
经济增长好于预期，再加上当选总统川普的经济建议，特别是在通货膨胀和赤字方面的影响存在不确定性，这些因素共同导致利率居高不下。尽管美联储正在努力降低其关键的联邦基金利率，以使经济中的借贷更加容易。
抵押贷款上市服务集团Bright MLS的首席经济学家丽莎•斯图特万特（Lisa Sturtevant）在提到6%的抵押贷款利率时说：“6是新常态。”
利率总体上一直在下降。周四，美联储（Federal Reserve）宣布，在通胀相对降温、就业市场放缓的背景下，将主要联邦基金利率下调25个基点。今年9月，美联储将利率下调了0.5个百分点。
降低这一利率往往会引发瀑布效应，从而降低整个经济体的其他贷款利率。
富国银行投资研究所（Wells Fargo Investment Institute）全球固定收益策略主管布莱恩•雷林（Brian Rehling）表示：“（周四的）降息对所有基于短期贷款进行借贷的人都有利。”这包括处理信用卡债务的企业和消费者，有时还包括购车者。这根本不会影响抵押贷款利率。”
抵押贷款利率的运作方式不同。它们的走势与对政府债券的需求更密切相关。当需求增加时，抵押贷款利率往往会下降。
但由于大流行时期的强劲经济增长，对这些债券的需求减弱了。
专家们说，与此同时，对不断增长的预算赤字以及美国政府可能需要发行更多债券的担忧进一步削弱了投资者购买政府债券的兴趣。
特朗普在周二的总统选举中获胜只是加剧了这些担忧。
分析人士警告称，特朗普对约3万亿美元商品征收全面关税的计划可能会重新引发通货膨胀。特朗普的竞选团队反驳了关税将导致通胀的观点，称他在第一届政府中成功地提高了关税。
然而，这些关税的范围比特朗普最近提出的要小得多。
其他经济学家认为，关税可能会产生更良性的影响。但特朗普的其他提议，比如延长或扩大减税，如果导致需求再次升温，可能最终会推高利率。
美国抵押贷款银行家协会（mortgage Bankers Association）首席经济学家迈克·弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）表示，如果经济足够强劲，能够经受住特朗普关税的影响，这可能会推高抵押贷款利率，尤其是如果政府向该体系注入更多资金的话。
Fratantoni周四在给客户的一份报告中表示：“投资者预计经济增长会有所增强，通胀会更高，赤字会更大。”因此，Fratantoni在周四给客户的一份报告中表示，利率“将在明年保持在一个相当狭窄的范围内，抵押贷款利率将在经济强劲和刺激性财政或货币政策的迹象下走高，反之则走低。”
抵押贷款利率已经从去年秋天接近8%的峰值回落，当时通货膨胀和经济增长都处于大流行时期的高点。
然而，居高不下的利率已经抑制了大部分房地产市场，尤其是现房销售。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，现房销售在9月份跌至14年低点。
“ 9月成屋销售水平较低主要是由于抵押贷款利率非常高，而不是飓风海伦或即将到来的选举，” Pantheon Macroeconomics首席美国分析师Samuel Tombs在最近的一份报告中写道。
“展望未来，我们预计到2025年，房地产市场活动将保持低迷，”他继续说道。
汤姆斯说，利率环境造成了一种“锁定”效应，目前的抵押贷款持有人不愿放弃他们购买现有住房时的较低利率，目前的平均利率约为4%。
他说：“因此，如果大多数现有房主搬家，他们支付的利息将大幅增加，这将极大地刺激他们留在原地。”
从住房供应缓慢增加的趋势中，可以看到潜在买家的一线希望，这也有助于冷却疫情早期房价的快速上涨。美国全国广播公司（NBC）新闻的“购房指数”（Home Buyer Index）反映了在美国不同市场买房的难度，该指数已经连续三个月下降。
然而，在库存上线方面，地区之间仍存在很大差异，最近整体趋势再次放缓。
Sturtevant说，所有这些因素加起来，对于那些希望在优质市场以合理价格购买房屋的购房者来说，情况仍然很困难，尤其是那些希望看到住房投资获得可观回报的人，即使是在中期。
但她表示，由于一个主要因素，市场将随着时间的推移得到解决：人口结构。她解释说，近几十年来主导市场的婴儿潮一代不会永远存在。虽然这意味着房价会有更大的增量增长，但对于创造一个更平衡的市场来说，这将会好得多。
她说：“这将是一个人口统计学的斜坡，一个缓慢的斜坡。”“这需要一些时间，但即使不利于房价升值，也将有利于稳定。”
